デジタル証券「品川・オフィス＆ホテル」募集開始
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、オルタナティブ投資サービス「ALTERNA（オルタナ）」を通じて、「三井物産グループのデジタル証券〜品川・オフィス＆ホテル〜（譲渡制限付）」の募集を開始しました。本商品は、東京都品川区東品川四丁目に位置する大規模複合ビル「品川シーサイドイーストタワー」を投資対象とし、鑑定評価額は424億円（2026年6月30日時点）です。
物件概要と投資の魅力
「品川シーサイドイーストタワー」は、東京Aグレードビルと300室のホテルから構成されています。オフィス階層は上場企業およびそのグループ会社のみで構成されており（2026年5月末時点）、直近約5年間の平均稼働率は約98.5%と高い水準を維持しています。一方、ホテル階層はソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社が展開する「ロワジールホテル 品川シーサイド」が入居しており、賃料はホテル運営利益（GOP：Gross Operating Profit）に連動する完全変動型です。これにより、オフィス部分の安定稼働とホテル部分の収益向上によるアップサイドの両方が期待できる構造となっています。
好調な東京オフィスマーケットと物件の優位性
現在の東京オフィスマーケットは、都心5区を中心に空室率の低下と賃料上昇が進展しています。本物件は都心3区に近接し、基準階面積が1,245.14㎡（約377坪）と、一定規模のフロアを求めるテナントニーズに合致しています。また、建築費が上昇傾向にある中、「東品川・大森・蒲田」エリアの賃料は東京Aグレードビルの賃料と連動し、2023年を底に上昇基調に転じている状況です。
安定したオフィス稼働と賃料上昇ポテンシャル
オフィス階層の入居テナントは上場企業とそのグループ会社で構成され、2021年からの約5年間で平均稼働率約98.5%という安定した稼働を維持しています。足元のオフィスマーケットの好調さと物件の競争力を背景に、オフィス階層の平均賃料単価は上昇基調で推移しています。入居テナントの契約賃料とマーケット賃料との間には一定のギャップが見られ、今後の契約更新時やテナント入れ替え時における賃料上昇が期待されるでしょう。
ホテル階層によるアップサイド期待
ホテル階層には総客室数300室の「ロワジールホテル 品川シーサイド」が入居しています。2021年12月にリブランドオープンしたこのホテルは、ビジネス利用に適した設備と高層階からの眺望が特徴です。ホテル事業者との契約は、ホテル運営利益に連動する完全変動賃料型であるため、ホテル運営パフォーマンスの向上が直接収益に反映される仕組みです。リブランド開業後、好調なホテルマーケットを背景に運営パフォーマンスは順調に向上しており、今後のビジネス・観光需要の拡大局面において、さらなるパフォーマンス向上が期待できます。
優れた交通アクセスと将来性
本物件は東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅から徒歩約2分と、高い利便性を誇ります。渋谷駅まで約13分、新宿駅まで約18分と主要ビジネス・商業拠点へのアクセスが良く、新幹線停車駅である品川駅や羽田空港へのアクセスも良好です。
品川周辺エリアでは、南北線延伸（2030年代半ば予定）やリニア中央新幹線の開通、JR東日本グループによる「広域品川圏」構想など、複数の大型プロジェクトが進行中です。これらの開発により、エリアの将来的な発展と物件のさらなる利便性向上が期待されます。
商品概要
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商品名: 三井物産グループのデジタル証券〜品川・オフィス＆ホテル〜 （譲渡制限付）
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発行口数: 合計1,740,000口（三井物産デジタル・アセットマネジメント取扱分400,000口、大和証券株式会社取扱分1,340,000口）
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投資金額: 10万円から（法人のお客様は最低投資金額が異なります）
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運用期間: 5年0ヶ月（2031年8月償還予定）
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募集有価証券の種類: 受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（トークン化有価証券）
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予想分配金利回り: 年4.0%（税引前・年率換算）
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信託受託者: オルタナ信託株式会社
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ブロックチェーン基盤: Progmat
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アセット・マネージャー: 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
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取扱会社: 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社、大和証券株式会社
詳細については、以下の案件詳細ページをご確認ください。
案件詳細ページ
関連情報：セミナー開催と購入特典
本案件の公開に合わせて、案件の詳細やオフィス・ホテルマーケットへの投資について解説する無料オンラインセミナーが開催されます。
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日時: 2026年7月31日（金）19:00〜20:00
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参加費: 無料
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視聴方法: Zoomウェビナー
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講師: 丸野宏之（三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 取締役）
視聴リンクとセミナー詳細はこちらです。
また、本案件を購入しエントリーしたお客様の中から、抽選で100名にソラーレ ホテルズ アンド リゾーツグループのホテル宿泊利用券（1万円分）が進呈されるキャンペーンも実施されます。
キャンペーン詳細はこちらです。
キャンペーン詳細
ALTERNA（オルタナ）について
オルタナは、大都市の大型不動産や物流施設といった安定的な賃料収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで手軽に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（セキュリティトークン）を活用することで、これまで個人投資家にはアクセスが難しかった安定資産への10万円からの小口投資を実現し、「貯蓄から投資へ」の流れを後押ししています。
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公式サイト: https://alterna-z.com/
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公式LINE: https://tiny.alterna-z.com/line
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公式Instagram: https://www.instagram.com/alterna_mdm/
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公式YouTube: https://www.youtube.com/@ALTERNA_mdm
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社について
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、不動産・インフラなどのオルタナティブ資産の取得・運用から、それらを裏付けとしたデジタル証券の受託・販売までを一貫して手掛けています。AIをはじめとするデジタル技術を活用し、個人向けの資産運用サービス「ALTERNA」を通じて、安定した資産形成を目指す人々に新たな選択肢を提供しています。
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商号: 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
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本社: 東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
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代表者: 代表取締役社長 上野 貴司
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設立: 2020年4月1日
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資本金: 30億円（資本準備金を含む）
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業登録: 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105400号
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加入協会: 日本証券業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会、一般社団法人 資産運用業協会
事業拡大に伴い、各ポジションの採用活動を強化しています。
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公式LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/mitsui-x/
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コーポレートサイト: https://corp.mitsui-x.com/
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公式note: https://note.com/mitsui_x
【投資に関する留意事項】
本記事に記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたものであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行われます。
オルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではなく、金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他、指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）があります。投資を行う際は、契約締結前交付書面や目論見書等をよくお読みいただき、ご自身の判断でご検討ください。
